“海岛游”隐患重重 泰国房地产市场是否会成为下一个“地雷”？

　　阳光、沙滩、海鲜大餐……一场意外的风浪，让原本澄碧的天空阴云密布。

　　据中国之声新闻纵横报道，7月5日下午，两艘游船分别在普吉岛珊瑚岛和梅通岛发生翻船事故。截至8日上午9时，中国驻泰国大使馆确认，中国公民有41人在翻船事故中遇难。

　　近年来，出访泰国的游客增加迅速。2017年，中国为泰国贡献了最多的游客源，赴泰国人数超过980万。

　　数十名同胞殒命异乡，背后可能有几十个甚至上百个家庭遭受失去亲人的痛苦，在为他们感到伤痛之余，泰国游所暴露出的安全问题首先值得民众警醒。

　　旅游胜地变“夺命岛”

　　泰国旅游和体育部统计显示，2017年赴泰旅游的外国游客总数超过3500万人次。次长蓬帕努曾表示，这3500多万人次为泰国旅游业创收超过1.82万亿泰铢（约合3660亿元人民币）；

　　在数量和创收金额上对泰国旅游业贡献最大的依旧是中国游客。

　　泰国开泰银行研究中心曾预测，2018年泰国游客数量及其所创收入都将持续增长，预计今年全年外国游客量突破3700万人次，将为泰国旅游业创收约2万亿泰铢（约合4028亿元人民币）。

　　就是在这个暑期旅游高峰之前，携程曾表示，以泰国游线路为例，预计单月报名将超过10万人，可以坐满四五百架飞机。

　　随着赴泰游客数量逐年增加，泰国在安全管控方面难以跟上，旅游风险不容忽视。在吸引中国游客的泰国“神奇游”中，海岛、海滨吸引力较大，不少游客会尝试浮潜、深浅、海钓等活动。

　　可是，这些旅游产品的安全保障却并不乐观。首先，由于中国游客的迅猛增加，泰国旅游商家的救生设备设施和专业救助人员并不能满足需求，甚至存在老旧设备依旧服役的情况。

　　同时，浮潜、深潜等活动对教练人员专业技能要求较高，但是实际上有些不具备专业资质的人员也混杂其间。这些无疑都是安全隐患。

　　更重要的是，随着游客对海外出游质量要求的提升，越来越多的游客选择了自由行，选择自由行的游客多会通过OTA（Online Travel Agency即在线旅行社）等途径购买“海岛一日游”等旅游产品。

　　但目前，赴泰海岛游的散客化趋势日趋明显，如此一来，旅行社或者OTA对游客全程所发挥的安全保障作用已经相对弱化。不仅如此，对游客的安全警示及保障措施也往往不到位，对游客全程所需的安全信息服务不足，识别、筛查泰国当地商家安全保障能力的意识淡薄。

　　根据世界经济论坛发布的《2017年全球旅游业竞争力报告》，在136个国家和地区中，泰国在安全方面列118名。中国驻宋卡总领事馆发布的2018版《中国公民赴泰南安全旅游手册》显示，中国游客在泰南地区交通和溺水事故频发。

　　2017年，235名中国游客在泰南地区发生交通事故，其中8人死亡；49名中国游客因涉水事故死亡。

　　泰国掀起置业热潮

　　与“旅游热”相对应的，是泰国近年涌起的购房浪潮——据外媒报道，过去几年一直波澜不惊的泰国楼市正在中国内地、香港和其他经济体买家的推动下，变得异常火爆起来。

　　居外网2016年数据显示，泰国是中国人在亚洲其他国家中最青睐的买房目的地之一。中国人赴东南亚买房的第一大动机是投资，出于投资需求去泰国、马来西亚和柬埔寨买房的人数比例分别达到70.2%、62.2%和92%。

　　自住需求亦旺盛。阳光沙滩海岸，让泰国成为了不少中国人的心头好。从2016年9月到2017年1月连续五个月，泰国房产询问量均同比增长100%以上，2016年9月同比增长甚至达到580%，增幅远远高于美国、英国、加拿大、澳大利亚等中国人海外购房传统目的地。居外网的统计，中国人最热衷投资的泰国城市为芭提雅、苏梅岛、曼谷、普吉岛和清迈。

　　而2010年以前，几乎没有中国人到泰国购房。FT有统计显示，近年在普吉岛和清迈等旅游度假地区，中国购房者的比例已经达到20%；一些热门房产项目中，中国购房者比例已经达到50%。这些中国购房者很多是年轻人和中产阶级。

　　的确，作为东南亚第二大经济体，在泰国置业有着其他国家并没有的优势：永久产权、房价便宜、房子带精装修、没有公摊、周边配套齐全等。从过去10年的统计数据来看，曼谷、芭提雅等中心区公寓平均每年涨幅大约12%。加上出租回报，泰国公寓的平均年投资回报率在18%以上。相对于其他东南亚国家，已显示泰国经济的良好增长迹象。

　　但如果从房价收入比来看，泰国的房地产泡沫比北上广深还大。从2012年开始，泰国房产已经暴涨不少，以外国人能购买的公寓为例，2012年3月至今涨了43.3%。曼谷核心地区的高端公寓均价高达20万泰铢一平（约4万人民币），更贵的30、40万也是常有的。

　　再高的房价也要有人“接盘”。外国人在曼谷买房要抢，当地人可不需要。泰国法律规定，产权公寓销售给外国人的比例不得超过49%，剩下的51%只能卖给当地人。

　　本地人并没有国外买家的强购买力，据了解，以曼谷为例，当地月平均收入才2.5万泰铢。泰国本地人买新房又可以享受0首付、低贷款利率，买房的价格比外国人低不少，所以很少有人去光顾二手房，只有国际友人“出手相救”。

　　在泰国炒房流动性堪忧。有专业机构预测，泰国未来一年房价涨幅不会超过2%。但有的中介在卖泰国房子时，还会提到说当地租金回报率高，能到6-7%，个别还有说10%。

　　相对于买房市场，泰国的租房需求确实非常旺盛。2017年赴泰旅游的外国游客总数超过3500万人次，再加上泰国工作的外籍也很多，他们也有租房需求。曼谷市中心一套30多平的一室户，能租到五千人民币一个月。

　　泰国法律规定，公寓是不能在Airbnb这样的网站上直租的，只能走当地中介渠道。这就意味着代理费是一大笔钱。

　　再加上泰国高端的一些楼盘，物业费相当贵，毕竟泳池啊、绿化啊，都得花大价钱。

　　交完税之后，全部算下来，扣除所有费用，回报率能有5%就算不错了。

　　如果选择在国内远程租房，意味着需要操心的事情更多。外国人贷款、钱汇到泰国、期房等等细节问题，都要考虑。

　　因此对于高净值人群来说，置业泰国或许是个不错的选择；但对于部分家庭资产负债率较高、且家庭年收入不太稳定的新中产，还是有必要谨慎。

　　一旦其所处城市的房价下跌、或者家庭收入大幅下降，那么其家庭财务杠杆极有可能会崩塌。

　　所以在购房时建议除了评估个人的净资产状况、现金流水平外，还要进行动净态综合投资回报评估，以此来规避风险：

　　比如，以泰国为例，5%-6%年租金/房价的水平，其静态回报率还是不错的，但是，如果从动态评估的角度看，泰国房价的潜力还是存在较大不确定性，其GDP增速多年来一直保持中速水平，其当下的人口出生率更是严重偏低仅为0.4%左右（男女比例不协调、男性存在出家的风俗）。

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