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资色·深度丨债务集中到期 一季度是房企潜在的风险时点

2021-02-09 20:18:49 和讯房产 

 

随着“三道红线”融资新规的逐步实施,该政策对房地产行业的影响也日益显著。

除了三条负债指标和两个观察指标外,新规将参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链ABS、合作方股东投入净额等表外有息负债纳入监控,将更大范围地监管影子银行、明股实债、违规资金流入房地产等。

对此,联合资信分析师认为,新规有利于净化行业金融环境,对于房地产行业发展产生深远影响。随着去年下半年以来对信托通道的强监管,以及“三道红线”等融资新规的试运行,房地产行业融资再度收紧。

房企偿债高峰将至

2021年是房地产行业债务集中到期的一年,在此之前,房地产行业的违约案例已经在不断增加。

国泰君安认为,2020年以来,新华联(000620,股吧)、泰禾、天房及三盛宏业先后发生违约,地产行业合计违约本息金额148.84亿元,超出2018-2019的违约水平。其中,Top50房企泰禾集团(000732,股吧)共有6支债券发生违约,合计违约本息116.77亿元。

从债务到期时间来看,最大的债务到期压力已经临近,3月和4月分别为境内外债务到期的高峰时段。

广发固收数据显示,2021年3月,地产境内债单月到期+回售金额达到811.5亿元,境内及美元债到期+回售金额合计达到976.3亿元(汇率以1:6.43计算)。2021年4月,地产美元债单月到期+回售金额达到71.0亿美元。4月境内及美元债到期+回售金额合计达到890.9亿元。

该机构认为,在近期信用债新发行整体萎缩的背景下,需密切关注3月及4月的到期压力是否会演变为实际的信用风险。主体来看,华夏幸福(600340,股吧)年内到期压力较大,2月开始陆续有到期,需紧密跟踪其兑付情况。

“2021Q1是下一个潜在的风险时点”国泰君安认为,房企未来一年境内信用债到期超过5000亿元,Q1-Q4到期量分别为1688亿元、1086亿元、1251亿元、893亿元,美元债来看,2021Q1及Q2美元债到期量均超过120亿美元,2021年4月和2022年4月为偿债高点,其中,绿地集团、融创中国等房企的到期压力较为显著。

债务杠杆过高的房企风险将持续暴露

高负债房企的资金链断裂风险及债务接续压力将进一步加大已成各方共识。

联合资信分析师表示,随着融资渠道持续收紧,房企对于销售回款依赖程度提高,同时在经济仍未完全恢复,个人预期收入下降,调控仍严格的背景下,房企销售压力较大,叠加部分银行可能对按揭贷款额度收紧,审批流程变长,一定程度上影响回款;

此外,2020年紧张的融资环境已经消耗了部分房企的现金储备,上述分析师认为,对于部分房企而言资金紧张局面将持续。同时,泰禾、华夏幸福等高杠杆房企风险暴露也将加大部分资金紧张房企的债券市场再融资难度。他表示:“从这个角度来说,债务杠杆过高的房企风险将持续暴露。”

不过,业内认为,从长期来看,新规限制了房企债务快速增长的可能性,使得房企通过加大杠杆规模实现快速粗放发展的可能性降低,修炼内功提高经营效率,降低财务成本将成为未来房企竞争的主要方向之一,新规总体看对于行业的长期健康发展有正向影响。

房企资金链断裂后果势必将非常严重,对于高风险房企而言,有哪些好的解决方法或出路呢?

联合资信分析师认为,对于房企来说,在资金紧张外部融资困难的情况下,首选将是加大推盘力度和促销力度争取快速回笼现金,同时通过降低拿地力度、放慢在建项目节奏、降低费用支出等方式减少现金消耗;同时会争取引入战略投资者以改善融资环境和获取财务资助渡过难关;

他进一步表示:“若上述措施不足以缓解其状况,房企可能会考虑整体或部分出售优质资产以获取流动性,但该措施将降低房企未来发展能力,且可能在交易条款方面处于不利局面;若上述措施仍不能解决其流动性问题,实施债务重组将不可避免。”

备注

三道红线:

(1)剔除预收账款后的资产负债率大于70%;

(2)净负债率大于100%;

(3)现金短债比小于1倍。

两个观察指标: 拿地销售比不高于40%,连续三年经营性现金流为负,需要对拿地资金来源等做解释;

(责任编辑:徐帅 )
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