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质造·春节探盘攻略③丨不在“夹缝”中生存 这些楼盘满足你的首改需求

2021-02-12 10:22:00 和讯名家 

 

前两篇文章我们已经介绍过北京楼市豪宅和刚需的市场情况,总体而言,2020年,这两大类型房产成交火热,在北京全年商品住宅成交中占比达八成。也就是说,改善需求的成交占比仅两成。

是改善性需求减少了吗?其实并不是。

现如今的北京买方市场,除去刚需族以外,改善需求同样占有不小的比重,但目前市场上真正适合首改客群的项目却少得可怜。这也使得具有改善需求的置业者只能“夹缝“之中求生存。

本篇文章我们将分析为何改善型项目供应不足,当下的北京楼市还有哪些改善型购房者可以上车的优质楼盘。

01

半壁江山——刚需盘

中指院数据显示,2020年商品住宅成交面积段主要集中在80-90平面积段,成交套数占比约49%,北京楼市整体仍以90平以下刚需产品为主。

北京市场逐渐偏向刚需的同时,近两年,限竞房井喷,加上90/70政策的大势,限竞房的成交量占比也是逐步走高,达到45%。

自限竞房这一类产品入市以来,由于90/70政策加上其自身限价等原因,产品面积呈现越做越小的趋势,甚至50、60平的一居也接连出现。虽然每个项目会有30%的产品会做到90平米以上,但是单从品质,以及户型面积上来看,还是很难入满足改善客群的需求。

“小”同样也表现在这些项目的改善产品上,130平的四居、120平的四居甚至110平的四居陆续出现,虽说在这种情况下,4居的总价也在逐渐降低,但从空间、功能性来看都相对紧凑,而对于真正的改善客群来讲,这些往往不够。

也因此,对于改善人群来说,这种改善类产品意义其实并不大,改善的目的就是为了让自己的居住品质得到进一步的提升。但小四居的存在,虽然多了一居室,但整体空间的拘束,还是很难达到改善预期的。

02

豪宅回归

从2020年的土地市场情况来看,市场也在逐渐回归纯商品房时代。中指院数据显示,2020年北京共成交48宗宅地,纯商品住宅用地36宗,规划建面450万平,同比上涨183%,其中还包含不少高价地,楼面价纷纷突破七万,已接近历史最高水平,意味着豪宅时代再次回归。与此相对应的是,限竞房用地成交8宗,规划建面95万平,同比缩减72%。

可以预见的是,楼面价高企的这些地块未来将会被打造为12—15万/平米的豪宅,就算做出改善性产品,对于首改的人群来说,也是没有太多参考价值的,毕竟在市场上,能接受1500—2000万门槛的只属于少数人。

因此,虽然限竞房土地在减少,不限价土地增多,但并没有给予主流改善太多机会,楼市在转轨中,又开始走向另一个极端——豪宅化。在此市场结构中,首改客群依然尴尬。

那么,对于这个购房群体来说,他们所需要的改善型产品是怎样的呢?和讯房产调研后发现,可接受的总价范围?较好的低段位置?舒适科学的户型?住区氛围,具体到在户型上,则以四居、五居为主,拥有宽阔尺度和空间感,满足多口之家的日常生活需要。

基于以上几点,和讯房产带来四个来自北城的优质改善项目供大家参考:

珠江天樾书院

位置:昌平 京承高速第七出口(北七家)定泗路与立汤路交汇处向西行2公里

开发商:珠江

售价:1200?万元/套起

主力户型:四居(建面270.0㎡)?

一句话点评:北五环,上风上水,像很多明星都在这里选择别墅项目,一方面去往市区方便,另外居住舒适度也非常不错。

项目效果图

项目样板间?

建筑面积约270.0m?

恒大上和府

位置:[ 顺义 - 马坡 ] 北京市顺义区龙苑路西100米

开发商:恒大

售价:38800元/㎡起

主力户型:三居(建面136.0㎡)?、四居(建面145㎡)

一句话点评:自入市以来,上和府凭借卓越的产品实力和超群的市场口碑成为顺义当红不让的人气红盘;开盘及加推更是屡创销售佳绩,成为今年顺义城区的热销楼盘。

项目效果图?

项目样板间?

建面约136.0㎡户型

碧桂园·京源著

位置:延庆百泉路与规划二路交汇处

开发商:碧桂园

均价:26000元/m?

主力户型:四居(建面135㎡)

一句话点评:该项目是碧桂园自2018年进驻延庆之后打造的首个标杆性项目。近来该项目成交情况不错,项目实力较为强硬。

效果图

项目样板间

建面约135.0㎡户型

路劲御和府

位置:顺义 仁和镇仁和工业园西南400m

开发商:路劲地产

售价:42000?元/㎡起

主力户型:四居(建面128㎡)

一句话点评:顺义片区少有的纯商品房住区、少有的纯洋房住区全精装交付,对购房者吸引力比较大。

效果图

项目样板间

建面约128㎡户型

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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