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降36%!降30%!销售面积、金额双破位 “东北省”南方遗珠断臂房地产

2021-02-18 08:32:24 房天下  房天下

  一到过年,三亚就成了东北。

  每逢春节,以东北人为代表的大量游客都会选择去三亚,享受阳光海滩的温暖,这里也被视为中国的“马尔代夫”。

 

  曾几何时,和旅游业一样火热的,还有房地产,税收占地方税收收入的半壁江山。不过,最近几年正在发生变化。

  01.

  跌宕的海南楼市

  房地产圈内最知名的“万通六君子”最早就是创业于海南。

  冯仑王功权刘军易小迪王启富潘石屹等六人1991年在海南成立了海南农业高科技投资公司,开始投资房地产。刚开始投资海南房地产时,他们仅有东拼西凑的3万元,但到1993年改名成立万通集团时,已经赚到了3000万元。这是他们的第一桶金。

  1991年,海南GDP增长14.9%,1992年GDP增速却暴增到41.5%。这一非正常高增长,主要是因为房地产炒作拉动虚增造成的。

  一座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司,平均每300个人一家房地产公司,这是上世纪90年代海南房地产顶峰时的情景。

  1993年6月,中央治理经济过热,银根全面紧缩,一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。由于受房地产泡沫破灭的影响,海南经济跌入谷底,海南省GDP增长率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速连续三年都是名列全国第一的海南,变成了连续三年名列全国倒数。

  

  海南房价顶峰时达到了7500元,到了1993年就跌了47%,1994年又跌了13%,1995年再跌去了10%,银行坏债突增60%,最好的资产一个晚上就变成最坏的资产。

  海南处理烂尾楼前后用了差不多20年的时间,直到2005年才算基本清理完。

  最近几年,伴随着旅游业的兴起,海南房地产又开始躁动起来了,税收占地方税收收入比重直线上升。

  02.

  壮士断腕 史上最严限购

  2015年时有人曾预测,“十年后中国房价最高的不是北京也不是上海、深圳、厦门,而是海南”,这种说法虽然有些绝对,但似乎不无道理。2018年国家赋予海南自贸港的战略定位,海南正迎来继1988年建省办经济特区和2009年国际旅游岛上升为国家战略之后跨越式发展的第三次机遇。

  “房住不炒”背景下,政府决不允许二十年多年前的事件再度重演。2018年,3月31日,海南省将楼市调控政策升级至“全国最严”:非海南本省户籍居民家庭,在海南省范围内只能购买1套住房;且首付不低于七成;在3月30日之后购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

  2018年实施“全域限购”以后,海南全省商品房销售面积由2017年2292万平方米的峰值下降至2020年1-11月的631万平方米。商品房价格得到有效控制,基本保持平稳。

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  一直到2019年,海南房地产市场总体呈现“量降价稳”态势。数据显示,全年完成房地产开发投资1336.18亿元,同比下降22.1%;商品房销售面积829.34万平方米,同比下降42.1%;商品房销售均价15383元/平方米,同比上涨5.8%,符合调控预期。2019年全省房地产开发投资占固定资产投资比重较2018年下降6.9个百分点,房地产税收占比较2018年下降1.6个百分点,房地产业转型发展取得初步成效。

  今年年初,海南省新闻办公室举行的新闻发布会上,官方明确表示,“十三五”时期,海南省房地产“一业独大”局面有所改善,经济结构调整取得阶段性成效。

  数据显示,经过各类政策调控,海南全省房地产开发投资占固定投资总额的比重由2015年的50.7%下降到2020年1-11月的39.2%。商品房新开工面积中,非住宅类新开工面积占比由2015年的22.1%提升至2020年1-11月的39%,占比不足四成。

  03.

  稳定市场

  回顾2020年疫情之下,海南楼市也经历了“封城”。可喜的是,海南商品房供应整体稳步增长,各大开发商抓紧冲刺年终业绩,推货热情依旧不减。

  供给端也在调整。2020年1-11月,海南省房地产开发投资1158.20亿元,同比增长1.4%。房屋施工面积8434.18万平方米,同比减少7.5%。房屋销售面积631.77万平方米,同比减少13.6%。房屋销售额1032.45亿元,同比减少8.5%。

  相对来讲,三亚整体呈现先抑后扬趋势,年初疫情之下量价经历滑铁卢,4月安居型商品住房建设试点、6月《海南自由贸易港建设总体方案》发布等助攻下,市场复苏回归。

  最新数据显示,2020年1-12月三亚全市累计房屋销售面积为77.05万平方米,同比下降36.4%;销售总金额为212.72亿元,同比下降30.7%;销售均价约27609元/平方米,同比上涨9.1%。

  整体来看,12月份房价表现趋于稳定,在政策等多方面因素影响下,房地产市场保持平稳发展态势。但随着调控趋紧以及疫情的影响,海口、三亚的价格涨幅或将放缓,以往炒房的景象将难再现。

  市场专家指出,长期来看,产业的新旧动能转换是海南高房价的最主要支撑。目前海南的产业结构对房地产、旅游、石化和海洋产业依赖较重,一方面,这种产业结构与建设自贸区、自贸港的目标不符。另一方面,对标国际知名旅游岛发现,海南的旅游业发展水平仍待提高,且过度依赖房地产的发展模式属于竭泽而渔,对环境造成的破坏与国际旅游岛建设目标背道而驰。

  重点体现在,未来应在弱化大规模的地产开发的同时,重新集中到旅游主业上来。在产业层面,战略思路一点都没有模糊的玩平衡,定位非常精准务实。明确提出“不能以转口贸易和加工制造为重点,而要以发展旅游业、现代服务业、高新技术产业为主导”,这就是未来海南产业发展的方向。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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