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New年楼市观察③|调控模范生北京:剑指经营贷 楼市控温成效渐显

2021-02-25 08:17:39 和讯房产 

牛年伊始,一波政策“洗礼”过后,购房门槛变相加大,主要城市的楼市走向何方?和讯房产在节后第一时间对深圳、北京、上海、广州、南京、成都、郑州等热门城市展开调查,为大家展现严控之下的楼市众生相。

春节前,一线城市密集调控,深圳、广州、上海轮番爆出部分银行放贷额度收紧的消息,引发市场广泛关注,随后,广州四大行房贷集体涨价更是引发了外界对于房地产金融市场即将迎来变局的猜测。

然而,在上广深房贷变天的20余天内,北京的房贷市场却表现得异常淡定。根据贝壳研究院的数据,自去年5月开始,北京一直执行首套房贷利率5.2%,二套利率5.7%,此外,当下北京平均房贷放款周期处于近一年内最低水平。

信贷通常被视为楼市“温度计”、风向标和调控杀手锏。在遏制房价上涨这条路上,如果说上广深花式重拳出击是“秋后算账”,那么作为调控模范生的北京则将剑指“经营贷”,严禁资金违规流入楼市,以四两拨千斤的态势浇熄楼市“火苗”,维持住楼市的全面稳定,巩固了调控成果。

01

北京房贷市场“波澜不惊”

2020年最后一天,央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》,新规决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,银行开始收紧房贷额度。

如今,距离银行涉房贷款被划下“两条红线”已近两个月,和讯房产从多家银行的北京地区个贷业务人士处了解到,北京各银行房贷利率维持首套5.2%、二套5.7%不变,近期也未收到上级分行提示房贷额度紧张或者要求停止发放房贷的通知。

而在放款周期方面,由于年初银行额度充足,放款节奏有所加快。某中介工作人员告诉和讯房产,在资料齐全的情况下,10-15个工作日即可放款。此外,和讯房产从最近成交比较多的项目处了解到,客户的批贷时间并不久,基本两周内就能下来。

通过致电北京地区多家银行,和讯房产获悉,根据客户提供资料情况及银行流程快慢,不同银行放款时间有所差距,一般而言3个月以内可以下款,也有银行最快7天内放款。

根据贝壳研究院提供的数据,当下北京平均房贷放款周期为26天,在刚刚过去的一年内放款速度最快。对此,贝壳研究院首席分析师许小乐认为,自去年下半年以来货币政策边际收紧,但流动性总体保持合理充裕,房贷放款周期保持底部平稳,但预计未来银行体系对于购房者贷款资格审查、贷款额度把控及贷款周期均将更加严格,放款周期或将延长。

将时间维度放大至过去5年来看,除了16年底85折时期,目前北京房贷利率处于近三年低点水平,接近2015年8月的水平。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,类似货币市场依然以低息为导向,低利率的水平会持续。

许小乐也认为,北京房贷利率的变动与宏观货币政策以及房地产市场热度等因素相关,一方面,MLF、LPR利率保持平稳;另一方面,若后期市场相对平稳,房贷利率大概率也继续维持稳定状态,但若市场大幅升温则不排除利用利率手段进行调控。

02

剑指“经营贷”楼市降温

实际上,2021年开年伊始,北京楼市快速升温,这一波涨势,与学区房遭爆炒密不可分。彼时,关于北京学区房价格跳涨、部分小区房源总价上涨几十万甚至上百万的新闻频频见诸报端。值得注意的是,有数据显示,在火爆的学区房交易中,总价千万以上的房产,全款购房占比70%,远高于全市15%的全款率。

这背后,正是“经营贷”“消费贷”的推波助澜。那么消费贷、经营贷为什么会流入楼市?

此前经营贷利率一般在3.6%-4%,远低于房贷利率,所以有机构和个人购房者偷梁换柱,将房贷转换为经营贷,两者巨大的利差形成了一条成熟的“房抵贷”产业链,即中介机构帮忙全款买房,购房者再将房子去抵押经营贷款,最终购房者还的就是低利率的经营贷,而非房贷。

正因此,1月30日北京银保监局率先通知:将严查个人信贷资金违规流入房地产市场,要求银行对2020年下半年开始,新发放的个人消费贷款、个人经营性贷款合规性展开全面自查,并警示违规银行、中介机构和个人都将受到处罚。

如今,距离北京严查资金流向已经过去20余天,这波房抵经营贷的“红利期”也基本已走向尽头,曾经距离经营贷仅一步之遥的D女士告诉和讯房产,目前,监管层面已经派出巡查专员,对经营贷贷款资质严格审查,对一年内新取得的房本及新注册的公司,均不再允许办理经营贷。

和讯房产致电多家房产中介及金融第三方,得到的答复无一例外是,“房抵经营贷做不了了。”

从信贷方面加紧约束,是防止房地产市场出现泡沫最直接也最有效的手段。此外,北京也从多个层面密集出拳整顿楼市,打击炒作房价。

1月28日,北京住建委约谈多家中介机构,要求各机构禁止从业人员炒作房价上涨预期,2月1日,一份《关于稳定首都房地产市场的承诺书》曝光,随后各大中介APP下架历史成交板块,2月3日,北京三部门约谈自媒体“大V”?要求不得制造购房恐慌情绪。

经过一系列调控整顿,北京楼市逐渐恢复冷静理性。以中关村(000931,股吧)某热门学区房小区为例,节前报价节节高升,每过一个周末挂牌总价涨5-10万,现如今,该小区房源报价稳定在节前水平,中介人员预计,短期内不会再出现房价跳涨的现象。

数据显示,刚刚过去的一周(2月15日—2月21日),北京市商品房成交301套,环比下降11%;成交面积4.1万㎡,环比下降6%;成交均价50470元/㎡,环比下降9%;成交金额20.72亿元,环比下降14%。

(责任编辑:徐帅 )
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