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聚焦土地新局丨网传22个城市将实行供地“两集中” 机构和专家这么说

2021-02-26 08:31:40 和讯房产 

 

2月24日下午,济南市自然资源和规划局组织召开专题会议,强调对住宅用地“两集中”(集中发布出让公告、集中组织出让活动)政策,要深刻理解、准确把握、做好研判,切实保障全市房地产市场平稳健康发展。

日前,青岛、天津等地也已相继表示,在土地供应上,将推行住宅用地“集中供地”模式,即全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

一份未经证实的文件显示,将有22个重点城市在土地供应上实施“两集中”政策,包括北上广深4个一线城市,南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

虽然政策响声很大,但目前各地的细则尚未出台,不过,土地“两集中”新政无疑会对房地产市场产生重大影响,和讯房产第一时间联系了多家金融机构、研究机构、经济学家、业内专家等,以下是他们就新政出台的背景和影响,做出的解读。

01

中信建投首席析产分析师 竺劲

新政将推动龙头房企集中度进一步提升

土拍“两集中”政策出台后,土拍市场由各区政府的“零售市场”转向市级统一的“批发市场”,叠加大量宅地年内限次集中出让,单一地块参与的房企数量也有望得到控制,使得土拍市场的热度降温,土地市场的溢价率下行,最终有利于行业利润中枢的企稳回升,促进房地产行业健康平稳发展。

该政策考验房企资金、研判和营运等综合实力,本质为行业供给侧改革,推动龙头集中度的进一步提升。宅地在统一时点集中供应释放后,房企需要在统一时点释放资金、支付多处地块的保证金,因此会加剧房企的现金流压力。

政策本质是与对开发商有息负债管控的“三道红线”、对银行房贷集中考核的“两道红线”共同组成的房地产行业供给侧改革。这将导致杠杆率水平较高的中小房企的生存空间被进一步压缩,利好资金实力较强、综合实力强大的龙头房企,最终进一步提升行业的集中度。

02

华泰地产 陈慎 刘璐 韩笑 林正衡

地产供给侧的又一次升级补丁

如果说此前的供给策略是按年度情况来保障土地供需“平衡”,这次政策则主要强调了“集中”和“科学”一词。“集中”其实对应的就是过去主流城市供应的分散和碎片化,从目前信息来看,土地出让之后还会有监测监管和考核评价环节,过去地方政府相对随意的推地也将很难被容忍。

政策可能打破房企往常的推盘节奏,也会使城市之间的地价更加极端分化。如果一些城市供地节奏撞车,那热门地块的竞争可能会更激烈、地价更高,而其他地块则会相反,未来可能更加需要考验城市和城市之间的推地默契。

可能会进一步使得部分公司转向一些低能级城市。三道红线会使得部分公司转向一些低能级城市,因为这些城市预售条件较低,周转速度较快,可以对冲有息杠杆的压力,而这次政策可能会进一步强化这一点。

“三道红线”+房贷集中度+土地供给侧改革,从融资销售拿地多角度管控行业,势必加速行业整合,同时也会使得房企进一步思考,在开发以外发展新赛道,领先者将持续领先。

03

广发地产首席分析师 郭镇、乐加栋

广泛深度布局的企业受益

由于土地出让流程中存在保障金制度(郑州50%、天津25%-100%、青岛100%),集中出让保障金集中缴纳规模增加,对于资金实力较弱的公司,参拍数量受限,而筹资能力强的公司则可以广泛参与。

该政策将降低单一项目竞争的热度,降低土地成本。22重点城市占全国土地市场金额口径比例为43%,也是房价上涨压力较大的区域。集中供地带来的参拍企业数减少,竞争格局改善,降低地价,除控制房价上涨外,也会改善企业盈利。

地产开发企业同一笔资金的周转最短时间在1-2年之间,库存周期平均在2.5年以上,从每个月都有地变成每4个月一次供给,所产生的所谓的资金空档期,对地产企业造成的影响微乎其微。但不可否认的是,越小的公司,布局越窄的公司,产生冗余资金的可能性越大。

土地集中出让改革对于行业供给侧改革的推进,将会是极大的推进土地价格回归合理,平衡地方政府和企业之间关系,利好资金、布局、研究等综合能力强的头部公司。

04

植信投资首席经济学家?连平

房企进入了全面的实质性调整阶段

房企需要不断加强拿地的长期战略规划和短期购置策略,这对房地产开发商的综合竞争力提出了更高的要求。预计2021年全国土地供给增速较2020年有所放缓。房地产行业集中度将延续过往十年的趋势逐步提高,龙头和大型房企的竞争力相对更强。

在“十四五”期间,全国土地供应将走集约化道路。当前,无论对地方政府还是对房地产开发企业而言,都应当适应新时代的要求,着眼未来,建立更完善的土地市场和房地产市场的长效运行机制,对土地资源的开发利用要更加注重效率和效益,走可持续发展道路。

房地产开发商进入了全面的实质性调整阶段,未来从选择战略目标,到拿地策略以及综合经营管理都需要上一个台阶。为了适应新型城镇化建设的要求,针对城市群和都市圈发展的需要,房企在土地开发区域选择上需要更具战略眼光。在资产负债率较高的水平下,不能一味地快速扩张,需更多关注自身现金流压力及融资实力。

05

明源地产研究院副院长 黄乐

房企的分化会更严重

此时新政策出台最大的意义在于对热点城市的地价引导。通过集中供应和合理定价,确实能在一定程度上约束“地王”的出现。但是在供需市场不匹配的城市,房价变化的关键因素还是取决于市场需求以及公租房/廉租房等保障性住房的供应体系。

随着供地的透明度进一步提升,房企的分化会更严重。对房企的战略决策要求更高,城市轮动、市场供需、政策研判等维度的专业度要求更高。

近几年地价的持续高企,多元化拿地已成为房企投拓部门的核心思想。从目前的政府导向以及近两年的项目来看,拥有优质的产业载体资源的房企,将在未来拥有更多的竞争力。纯开发销售的盈利逻辑,将慢慢转变为销售短期盈利+持有长期增值的盈利逻辑。

从城市层面来看,一线及热点城市严控放地节奏,对于棚改红利已逐渐散尽的三四线城市来说,一定程度上是有帮助的。基于城市群为单元,房企会更关注调控政策的变化和市场供需的变化,寻找溢出效应较大的卫星城市投拓布局。

06

中国指数研究院

为住房供应带来稳定预期

按照2020年的供地情况,上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗,高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。

2020年重点城市(市本级)住宅用地供应情况

数据来源:CREIS中指数据

集中供地客观上将分散企业资金,稳定土地市场预期。集中供地必然会带来项目的集中入市,一定程度上将平抑房价上涨压力。但值得注意的是,阶段性项目集中入市也可能导致市场短期供需失衡,因此未来项目入市时点需要政府更好的把控。

2020年22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%,住宅用地成交规划建筑面积占全国300城的比例不足三成,在这22城之外房地产市场仍有巨大空间。为了避免集中供地带来的不确定性,企业可适当关注22城之外的其他核心城市及发达城市群三四线城市,分散风险。

若政策落地执行,将全面考验房企的融资、投研、营销等经营管理能力,在激烈的竞争环境中,企业更需练好内功,打造优质产品,同时把握时机,采取差异化竞争策略,实现稳健发展。

07

广东省住房政策研究中心?李宇嘉

对于未来管控房价的意义重大

目前,金融端已经建立了三道红线、五类分档的制度,调控端建立了一城一策,土地端也要建立。土地和金融端建立了,源头上的长效机制就建立了,这对于未来管控房价的意义重大。

过去,土地供应随机,开发商不知道未来的地供计划,城市公司为了生存下去,就得去抢地,这就造成了高地价。有了这个规则,开发商根据自己深耕和发展的需求,选择拿地的时间和区位,高价地就少了,围标也少了,这是土地市场健康的表现。

该政策对地方政府也是倒逼,过去,热点城市供地计划随机,而且供应规模、节奏、分布也不明确,这是导致预期混乱、抢地盛行、房价上涨的重要原因。现在,供给端改革将倒逼地方政府编制好供地计划,甚至可以根据市场热度决定供地计划的调整。

08

易居研究院智库中心研究总监 严跃进

核心三四线城市会是重点拿地城市

从政策初衷来看,密集供地实际上能够在某个阶段一次性增加土地供应,减少了地方政府“饥饿营销”的动机,有助于减少“多个房企围猎某一地块”现象的。但也要防范一次性交易导致的炒作和哄抢。

根据开发周期来算,各地可能房屋销售也会形成一波集中开盘、集中销售的状态,所以积极预测后续集中销售期将成为营销部门需要重点关注的。而类似密集推盘,客观上也要房企注意同类企业带来的竞争关系,尤其是在客源争夺方面。

拿地或投资口的工作会有大变化,需要有策略调整。第一、从做规模型的房企来看,核心三四线城市反而会成为重点拿地的城市,因为此类城市反而拿地的约束少了。第二、集中供地下是否需要联合拍地,这是很多房企后续会评估的内容,但是前期准备工作预计会做得更扎实。第三、存量土地收购会成为热点,部分房企可能会担心此类集中供地政策带来很多不确定性。

09

诸葛找房数据研究中心分析师 陈霄

房企需要加速战略调整

在同一时期组织大量地块集中挂牌出让,对于房企的资金会产生一定的分流效果,避免出现土拍过热现象,尤其若是在北上广深一线城市以及南京、苏州、杭州等热点二线城市落实这样的供地政策。

同批土地成交后大概率会存在未来项目集中入市的情况,在供需关系上将会产生一定的影响,对于像深圳、上海等新房供应不足的城市而言,或将能短期内缓解供需失衡的情况,同时,也能对房价上涨产生一定的抑制作用。

整体来看,本次22城集中供地的政策若真正落地实施,对于房企的资金能力以及运营能力提出更高的要求,房企需要加速战略调整,保证现金流充足,同时提升产品力,方能在激烈的市场竞争中脱颖而出。

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(责任编辑:常丹丹 HO016)
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