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“地惨股”今日为何集体涨停?“集中供地”将影响行业多少?

2021-02-26 08:58:37 和讯名家  朱罗纪公众号

今天的地产股涨停潮与土地出让“两集中”,并没什么关系,两者是不同的两件事,只是巧合在同一天。

去年一年号称“地惨股”在今日集体大幅上涨,整体板块涨幅3.79%,市值飙升1100亿,房地产ETF大涨6.21%。12只股票涨停,龙头万科冲破2年多以来的高点,全天几乎一直封板,近3年来的首个涨停,特发服务大涨20%。内房股更是凶猛,新城、融创、世茂、华润置地涨幅都超过10%,连带物业股也跟着大升。

这是出乎大多数人意料的,一是因为过去2年太惨了,跌得很多人都很绝望。二是因为近来调控密集,资金更不看好这个行业。之前我们小范围已经讨论了有关地产股的评价,什么时候会涨不知道,涨多少也不知道,但是反转上涨是在我们意料之内的。不过,像这样报复性的集体大涨,估计不到,也很罕见。

有些观点解释地产股的大涨,会和今日爆出的土地出让“两集中”的新闻联系起来,认为这利好房企龙头,所以大涨。其实,这是很典型的“散户”特征,一定要为短期的股价涨落找寻找解释。经常性的口头禅是“发生了什么?出了什么利好吗?”,我觉得如果你不想一直做韭菜,还是要抵御这一点。我已经可以预判到,在“一根阳线改三观”的指导下,又会有一批小白们杀进房地产。

地产股的上涨,根本上是因为它太便宜了,短期是板块轮动的缘故,没有别的解释。整个行业的估值,已经是过去10年来最低。像有些龙头股,市盈率最低已经跌破了7倍。在过去的1年里,类似“酱香科技”、“新能源”、“互联网科技”,都是出现好几倍的大涨,大A“三傻”楞是一分钱不涨。与此同时,经历了疫情之年、三道红线、调控高压(以及全球大放水),龙头房企们实际上继续录得了相对好的业绩,虽然说不及互联网新贵们,但是哪个行业有像房地产这样抗打的?企业的业绩在增长,但是资本市场短期不反映,这很正常,短期市场经常是愚蠢的,这也是为什么我们要一再的强调,坚持长期主义的思路。这是其一。

二是,我们不能预测未来的股价,但是我们可以提炼经验教训。这次的大涨,又一次的告诉我们:你想战胜市场的愚蠢,就要在市场最分歧的时候有所坚定。老巴说的一直都对,“等到知更鸟报春,春天就行将结束”。实际上,地产龙头、保险龙头,节后就展开温和上升了。市场存在巨大分歧的时候,同样也是巨大机会的时候。如何判断到这一点并且去下注,需要你对企业有深刻的了解——那些人云亦云的所谓“宏观”,可以少说一些,少听一些,选对企业才是第一位的事情。随大流,也许能赚到一点,但是从来不可能得到爆发。这不过是市场又一次给到我们的印证而已。

以上都是马后炮的讲几句,股票不是我们的本业,人各有志,各行其是就好。有关房地产板块的长期判断,我的结论很明确,咱们另行专文讨论。说回新政策土地出让“两集中”,这个对于接下来一些城市的土地市场,个人有一些不同的看法,和后台的房企童鞋们做个交流。

新闻的重点在于:22个重点城市的住宅用地将推行“两集中”出让,一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。这22个重点城市,除了北上广深外,其它大部分都是土地-房屋供求矛盾显著、房价上涨压力较大的城市。目前,已经有郑州、青岛一些城市发文响应。

2020年重点城市(市本级)住宅用地供应情况,CREIS中指数据

市场主流观点认为,推行“两集中”,一、有利于减少“地王”,引导市场回归理性。二、有利于龙头房企,推动行业集中度提升。

基于深圳已经推行的经验,我认为,比较恰当的判断应该是:有点作用,但根本意义不明显。

打个比方,我小的时候,家乡是有“牛行”的,每年某些时候,牛行开市,有很多牛被赶来供人挑选,交不交保证金我就记不得了,但是买卖双方议价,谈妥了就办手续牵牛。但是,耕牛的价格只和耕牛的供求关系有关,和在不在牛行没有明显关系,反而经常私下买牛更有机会协商到一个更好的价格——因为牛的供应是持续不缺的。

我举这个例子的意思是,现在我们这个土地-房地产市场,已经有点像那时候的“牛行”了。卖地也好,卖新盘也好,都选择在一年里的某些时刻集中进行供货,买家、开发商,就赶在集中推货的那一天,像赶庙会一样去交易。

这个条件下,市场预期怎么变化?价格又会怎么变化?谁将得益谁将受损?暂时还难以看得详细,但大体上,有几点是可以判断的。

1)集中卖地是否有利于减少地王?

认同者认为,我把原来分批小步卖地改为集中大批卖地,这样可以分散资金,类似弄一大批企业一起IPO一样,于是地价就不容易出现“地王”。实际上落到微观交易决策里,我们得承认,这可能太理想化了。

从根本上说,地王能不能减少,取决于整个城市的宅地供给是否充足,不取决于是在牛行卖还是散卖。如果供应不足,集中供地也解决不了地王的问题,因为开发商的投资是结构性的,越稀缺的城市它越是砸重金。而如果供应够,那么集中供地也好,零散供地也好,都一样。比如说像上海、深圳,我可以断定,不管你推出多少地,只要不是特别差特别定向,都绝对会被抢光,相对于土地供给,资金太充足了

这个意思是,首先应当看那22个城市的年度宅地供应计划如何,和上年相比有无大幅增长,这才是正确的行动。在某个时段内,这样供地可能有些作用,但拉长时间,还是一样要遵从规律。这一点,回到了老大难的问题上,土地是政府“一龙出水”,肩负着城市建设的重任。愿不愿意放地,直接决定着卖地方式的效果。

2)从技术上来说,开发商有很多办法来“破局”。

集中供地、集中推盘,深圳已经在这么做了,近几年基本都是集中供地,不过1年是超过了3次而已,今年又开始了集中推盘。从效果看,印证了我们说的,有一点作用,没啥明显意义。想控制地价,除了上面那个增加供地之外,直接限价比集中供地更有效。这些年的“双限双竞”,是很好的控制了土地溢价率的。但还是原来那句话,你有千条计我有老主意,开发商如果想买到地,尤其是想在投资前景最好的城市里买到地,他一定会想出很多办法,就像买房人想出一堆办法来破“限购、无房优先”一样。这些办法现在还不得而知,但是等到土地放出来,办法就会出来。

3)集中卖地是否有利于提升龙头房企集中度?

首先说,龙头房企集中度提升,是近年来缓慢发生的事实,未来会变得更见迅速。但是,这和集中卖地不会有明显关联。因为,靠招拍挂买地提升集中度,你以为老孙傻?如果万科、融创他们想快速提升集中度,一定会选择并购,傻子才会拼了老命的去公开市场抢地,你知道那成本有多贵吗?泰禾不就是前车之鉴?

相反,我认为集中供地,中小房企未必会吃亏,这是和主流看法不同的一点。类比深圳集中开盘,在起到资金分流的同时,我们看到,有一些盘本来二套陪跑者是完全没有机会的,但是因为集中开盘,他们反而中签了,像上次的深铁懿府。原因就在于,一下子很多盘出来,每个人只能限选一个,这几乎就是个“博弈论”的题目,反而制造了机会。集中卖地,一下子很多地出来,哪一家企业纵然你是龙头也吃不下(全国性的龙头全国性的布局,不可能全部砸在一处)。有些地块中小房企中标的机会反而增加了,如果他的现金够多,集中火力猛攻一块地,巨头未必会赢

4)集中供地的风险。

从地方城市的角度,除了上面说的“有些作用”之外,集中供地还是可以减少政府成本的,一次卖两块地也是卖,一次卖10块地也是卖。但从不好的方面讲,对于地方政府、房企,其实也带来的新的风险。

一是流拍的风险,地方政府一下子推出很多地,在不同的城市会有不同的反应。有的城市如果土地不那么缺,这个集中供地就可能会造成阶段性供应过剩,有些不太好的地块,流拍率会大大增加。那时候就不是“让市场回归理性”的问题了,而是如何填财政窟窿的问题。尤其是如果市场进入熊市,这个问题会加剧,让这个供地方式显得很尴尬。

二是买错的风险。集中卖地对开发商投拓部门的压力无疑是增强了的,就像集中推盘对买家的要求提高一样,你得懂点“博弈论”才行。不光是资金的问题,主要是时间的问题,一下子面对那么多地块,给到开发商做深度研究的时间太短,研究的不透彻,就有可能买错地。

最后一个风险是,房企需要避免经营节奏被打乱。土地对开发商而言就是原材料,没有土地生产不出来房子,本来土地就是政府一家控制,现在卖地的方式也要控制。对于房企而言,会带来经营节奏的干扰,开发商买地都是会考虑生产节奏的,一般都囤上3-5年的滚动周期,囤的地太多成本也很高。所以,有可能出现的一个情况是,在开发商需要补库存的时候没有土地可买,但在他不需要土地的时候一大批土地挂出来了。为避免这种情况对经营的干扰,我判断,房企将会进一步减弱对公开市场拿地的依赖度,转而多多使用其它非公开渠道拿地的手段

总之,今次土地集中供地的政策,只是一个技术上的调整,和17年前的“8.31大限”,完全不可相提并论。当年的“8.31大限”,直接改变了行业规则,今天这个,对房企的影响是可预期的,和“三道红线”相比,那完全不是一个重量级的。对于城市而言,只看土地稀缺程度,稀缺度越高(定向出让越多)的,影响越小。

真正可以让土地市场回归理性,少出地王的办法,是回到几年前的思路上去:对那些去化周期极短、土地供应严重不足的城市,要提高土地开发率,释放建设用地指标,大幅增加住宅用地的供应。当这个信号出来,才真正的能够让那些靠竞争力取胜的“龙头房企”,再攀高峰

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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