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聚焦土地新局 | 明源地产艾振强:“两集中”新规下,开发商会大力发展租售业务

2021-02-26 11:09:57 和讯房产  宋虹姗

  近日,一份“22城将集中供地”的网传文件流出,文件中提到,北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡,共计22个重点城市将实现 “两集中”,即集中发布出让公告,集中组织出让活动,全年发布住宅用地公告不能超过三次。

  2月25日晚,深圳规自委表示今年会分三批集中出让居住用地;当日上午,22城之列的济南也迅速响应,9宗地块全部终止出让。

  2月23日至24日,天津、郑州、青岛等城市相继发布住宅用地出让公告,要求2021年度住宅用地实行“两集中”同步公开出让。

  后续房价有望走向平稳

  2021年以来,多地已密集出台调控政策,对于此时出台供地新模式的动机,明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强认为,这次政策,是土地供给侧改革的再次升级。而这种改革早已有之:

  比如,2019年4月17日,自然资源部下发通知,制定实施2019年住宅用地“五类”调控目标。其中,消化周期在36个月以上的,应停止供地;36至18个月的,要适当减少供地;18至12个月的,维持供地持平水平;12至6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。

  此次调控的目标还是维持市场的平稳发展,因为网传被纳入的都是土地出让的热点城市,后续房价有望走向平稳,但也是需要相对此前分散供地而言对比,毕竟热点城市的“底子”在那里。

  而分城市来看,如果一线及热点城市严控放地节奏,艾振强认为,中小房企、甚至部分规模房企,为了规模的增长,会选择到下沉市场。对热点城市周边的三四线城市来说,确实会带来一波机会,但也是结构性的,这些地方原来也是很多房企布局的城市,新规出来之后,添一把火。但对原来已经不太“受待见”的三四线,新规并不会让其活跃起来。

  另外,除了本次的22城,二线城市还有12个没有被纳入,艾振强预测,后续走热的可能性也比较大。而都市圈中相邻的城市之间,应该会有一个沟通机制,如果供应时间“撞车”,可能会引发土拍市场的两级分化。

  集中供地模式会打乱房企拿地节奏

  艾振强提出,如果按照网传集中供地模式执行,会打乱房企现有的节奏,因为以前是“多对一”,往后是“多对多”,如果某些城市或地块过热,后续可能还会要求房企只能参拍某一块或几块地。对房企的研判能力要求更高了。

  总体来说,有利于大规模房企,特别是国央企。当然,有些规模房企,现在负债率也比较高,受三道红线的制约,未来需要不断降低负债,集中供地,一次要拿出大量的保证金以及后续的出让金,对他们来说,压力很大,虽然可以联合其他房企一起拿,但会被迫放弃一些地块,影响其规模增速。

  未来,在“三道红线”+房贷集中度+土地供给侧改革的多方管控下,艾振强认为房企的应对之策,就是提升自己的经营和周转效率,同时,在产品力上要不断提升。当然,不同规模的房企其实会略有差异,比如中小房企要么退出22城的争夺,要么与大房企成立平台公司一起合作。

  在地产主业各维度的调控“堵住”的背景下,房企的多元化业务赛道上,艾振强预测开发商会大力发展租售业务,今年初,龙湖,万科,碧桂园都推出了新品牌,未来陆续还会有房企进入这个赛道。

  一方面,租售业务的赛道确实很大,去年二手房的交易额已经达到7万多亿;另一方面,近年来,房企被中介渠道绑架越来越厉害,2019年,新房渠道销售额只有2万亿,去年达到了4万亿,今年很可能达到6万亿,开发商旗下的物业做租售还是有一定的优势的,也有不少成功的案例,能够减小对中介渠道的依赖。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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