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聚焦土地新局 | 居理买房网CEO王鹏:3月份22城需防止地价抬升风险 小房企面临被收并购可能

2021-02-26 20:06:55 和讯房产  宋虹姗

    近日,一份“22城将集中供地”的网传文件流出,文件中提到,北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡,共计22个重点城市将实现 “两集中”,即集中发布出让公告,集中组织出让活动,全年发布住宅用地公告不能超过三次。

  2月25日晚,深圳规自委表示今年会分三批集中出让居住用地;当日上午,22城之列的济南也迅速响应,9宗地块全部终止出让。

  2月23日至24日,天津、郑州、青岛等城市相继发布住宅用地出让公告,要求2021年度住宅用地实行“两集中”同步公开出让。

  “两集中”、“三条红线”、“房贷集中度”是调控三大利器 

  居理买房网创始人兼CEO王鹏对和讯房产表示,这次“两集中”供地政策一出,整个房地产领域都非常关注,房企对此政策的关注度甚至超过之前“三条红线”规定。业内人士均认为,会影响整个房地产、尤其是新房竞争格局。

  因为此政策对房企投资拿地非常关键,且影响了后续一系列的开发节奏及企业发展。王鹏认为,这次政策,其实是积极落实中央经济会议精神,以及自然资源部对住宅供地需分类调控的工作精神。

  实际上,“两集中”是政府积极解决大城市住房问题的重要保障,也是国家在房地产长效机制里的新尝试。如果“两集中”供地政策能确定,可以形成非常有效的长效管理机制,与此前的“三道红线”、“房贷集中度”政策联合形成房地产调控三大利器。

  在这种情况下,政策必然加大了房企拿地的决策难度,同时集中出让的土地会被更有实力的开发商拿到,导致TOP100规模增长更快、一些小开发商陆续被收并购的局面。

  这个政策会让土地交易格局有一个明显的变化,这要求房企积极的去研究这类政策,预计各家开发商应该出现互相斡旋沟通,到底以什么模式拿地的状况发生。可能会与其他过往的竞争对手形成联合、合作关系,尤其是在集中供地的前期。

  需防止3月地价抬升风险

  从本次政策实施的初衷来看,王鹏认为短期内房价、地价可能会出现一定变动。首先从地价看,如果在某一个时间段,一次性增加土地供应,这样密集的程度,对于各家房企来说,拿地机会相对增多,有助于控制地价。

  但需要注意的是, 往年在春节后房企有很强的补库存需求,是集中拿地的时间。所以如果3月、6月、9月集中时间供地,可能引发本次3月份供地地价被整体抬升的风险。因此,3月份需要注意是否会出现拿地高峰或者炒作的现象。

  不仅是3月地价,王鹏根据经验判断,3月、6月、9月,也就是传统的“金三银四”“金九银十”季是房企重要的促销阶段,尤其是“三道红线”的前提下,房企对于资金回笼要求更高,所以会更依赖房屋销售情况。

  但归根结底,“两集中”是本次政策的核心内容。如果严格执行住宅用地两集中同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,这是在引导市场上房企去理性竞争。

  集中供地可能为购房者带来利好

  落到新房推盘方面,王鹏认为,如果集中供地政策落实,根据开发周期来算,各地开发商的销售也会形成一波集中开盘、集中销售的情况。如果出现类似于这种密集推盘,客观上房企要注意的就是同类企业带来的竞争关系,尤其是在客源争夺方面。

  不过其实这类情况对于消费者存在好处,因为集中供地带来集中供新房这种情况出现,企业间的竞争就会在产品力上、价格上会给消费者更多的空间。但消费者、房企营销条线都需注意这个集中销售期会出现在什么时间段。

  另外对于城市表现预测,22城中在土地、新房市场表现欠佳的城市,王鹏预测新政大概率不会给楼市插上新的羽翼,因为这些城市最大的问题是人口涌入、房地产供需关系长期不平衡,导致开发商处于被动降价的阶段。这类城市供地如果再增加、或者集中供给,这种供需不平等的关系会进一步失衡,导致市场可能变冷。而热点城市在供地节奏确定之后,房企会加速去补仓。

  虽然集中供地,会让地价、新房价格有一定下降空间,从而购房者的选择从二手房涌现一手房,但一些城市可能会出现特殊情况,比如广州深圳这种严控购买二手房资格、贷款资格的城市,如果一手房市场出现供应不足情况,另外一个选择就是向周边的城市去辐射。

  比如广州周边的中山、佛山,深圳周边的东莞,惠州。所以王鹏提出,未来城市圈的概念会进一步加深,城与城之间这种都市圈的跨城交易会增加,这是新的机会。结合今年的市场情况,其实不管是环沪还是广州、深圳的周边,其实都出现了一定程度的火热。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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