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聚焦土地新局丨当代置业张鹏:房企应做好精细化现金流管理

2021-02-26 20:09:12 和讯房产  刘宝丹

  截至2月26日,青岛、天津、深圳、郑州、济南等地都以发布新政或有政策传出,均剑指“集中供地”模式,接下来,按政策预期,其余17个城市大概率会相继跟进。

  对于新政的影响,当代置业总裁张鹏对和讯房产表示,市场层面,新政可以提高市场信息透明度,稳定市场心理预期,对企业而言,新政将会加剧企业之间的竞争,会倒逼企业提升效率。

  新政将提高土地市场透明度

  实际上,土地供应集中度政策出台之前,北上广深等一线城市由于楼市热度较高,已经出台过一轮调控,加之这次新政,房地产行业政策密集程度达到空前。

  张鹏表示,不管央行发布“三道红线”还是“两道红线”,到目前集中供地方式,都是政府在持续落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

  在他看来,此次“集中供地”模式的推出,将对地方政府产生较大影响,一方面,降低城市对地产的依存度。一个城市一年仅有三次土地供应机会,对城市的住宅土地供应形成一定的抑制,将降低城市对房地产的依存度。

  另一方面,倒逼政府提升管理能力。集中推地将促使地方政府更加科学、合理地设定土地推出价格以及地块类型配比,对地方政府形成有效约束,引导土地市场合理运行。

  第三个方面,有利于提升政府公信力。改变以往对地方政府对土地供给审批相对粗放的现状,加强上级政府对土地规划条件、使用功能、土地价格、土地出让条件等的管控,更加公开、公正、透明,增加土地合理价值,增加政府公信力。

  行业方面,张鹏认为,本次政策的出台将产生较为深远的影响,一是提高市场信息透明度,营造更加公开透明的环境。二是稳定市场心理预期。大批量的土地出让给市场营造土地充足的市场氛围,有利于稳定市场预期,稳定地价。

  三是提升名单外城市市场热度。张鹏认为,名单内市场面临一定不确定性,名单外的具有发展潜力的二线及都市圈热点三四线城市,将会受到企业的关注,进而带来市场热度提升的可能。

  张鹏表示,2021年中国“双循环”新格局将加速形成,消费新动力(310328)不仅仅是以房地产为主,更多重心与投资战略性新兴产业。但政府调控房地产核心逻辑是促进中国经济的“双循环”,但并非限制房地产的发展,而是进一步挤压房地产的投资、投机成分,充分落实房住不炒的政策。

  差异化竞争力至关重要

  市场层面将以稳定为主,这已成为各方共识,不过,在企业层面,土地“集中供地”模式将会迫使企业之间的竞争变得更加激烈。

  表面上看,同期大量土地同时竞拍,降低土地竞争程度,资金实力强劲的国企、央企以及TOP级房企将会有更多的拿地机会,房企之间的差距进一步拉大。

  但实际上,张鹏认为,大型房企短期内不能同时参加多块土地竞争,不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源。中小房企个别地块上竞争压力降低,能有更多选择的余地,可以避开大房企直接竞争而获得土地开发机会。若无此政策,大型房企资金的滚动利用将持续碾压中小房企的出价能力。

  张鹏进一步表示,拿地跟房企规模、发展战略、城市布局等息息相关,新政对战略布局广、融资能力强、经营管理细等类型企业有较大利好。目前,当代置业已经布局50余城,与众多金融机构达成了深度合作关系,有较强的短时间调集资金能力,这些对集中获取土地有较强的保证。

  张鹏认为,该政策出台意味着资金的竞争、资源的竞争、产品力的竞争、人才的竞争,随着竞争带来的是全产业链成本的上升,运营能力对房企是否能够生存及其重要。

  面对新政带来的挑战,张鹏认为,企业应及时在策略上做出调整,房企的运营效率显得尤为重要,新政对房企融资、投研、客研管理能力也提出了更高的要求,企业需要练好企业内功,打造企业差异化竞争力。

  为了应对新政带来的挑战,张鹏建议采取以下措施进行应对:

  第一、投资端有的放矢,精准研判。在资金有限的情况下如何做取舍,需要对城市发展趋势、城市潜力、板块价值、市场周期提前进行科学研判。

  第二、资金端做好资金平衡,广开源流。无论是三道红线还是集中供地,对资金的使用节奏都提出了更高的要求,企业需把控好资金使用节奏。

  第三、行销端把握开盘节奏,关注回款。行销需要重新铺排以往的销售节奏与营销节点。一要保证开好盘。二要保证回好款,做好精细化现金流管理,加大对一次性付款的激励,把控银行回款的速度,从产品去化端回笼资金,为再次拿地做更好的储备。

  第四、工程端加快施工进度,坚守品质。为避免多项目同期上市导致的激烈竞争,快周转,尤其是快开盘显得尤为重要,因此可以以如何缩短开盘时间这一点做相应的专题研究。

  第五、管理端坚持业绩为王,人效优先。房企要加强管理颗粒度,再加上数智化的流程与运营体系和数字化决策体系,促进企业高效快速运转,从精益中深挖利润,提升企业盈利能力。

  备注:其余17城市包括北京、上海、广州、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、无锡。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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