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金地北京公司真正独立了

2021-03-01 08:47:27 和讯名家  中国房评报道微信号

本文转载自微信公众号:中国房评报道 

机遇总是留给有准备的人。

深耕北京地产圈20载,操盘过多个知名项目的遇绣峰迎来了牛年新机遇

春节前,金地集团(600383,股吧)调整组织架构,将北京、上海、深圳三个城市公司从所在区域中独立出来,成为单独的城市公司,且赋予投资、营销、工程、设计等覆盖业务全周期的职能。

金地华北区域副总经理遇绣峰也拥有了一个新身份——金地北京公司总经理,迎来了在金地集团独立表现的机会。

Part 1

起因

据悉,上述组织架构调整与金地集团战略调整有关。

为提高公司ROE,金地集团近年来执行“下沉三四线”战略。金地三四线城市投资额占比从2015年的10%,提高到2019年的35%。

在“下沉三四线”的战略指导之下,金地集团做强区域,将经营实权授予区域,城市偏重执行。

而区域也明白集团“下沉三四线”的战略要义:将资源倾斜到区域内的三四线城市去,那里投资强度低、周转快,可以为公司提供更高的ROE。

过去几年里,在京津冀、长三角和珠三角,金地集团将很多精力从一线城市抽出,一线城市的投资占比从2015年的39%下降到2019年的10%。

随后,金地在一线城市陆续出现了货值断档的问题。上海金地自2020年上半年开盘销售上海虹桥世家项目后,就没有新项目接档了。

2020年,金地在北京只拿了两块地,还是跟首开、旭辉联合拿的东坝限竞房地块。

2020年“金九”的“红盘节”上,金地在北京有10个项目上架促销,其中新盘只有华樾国际,剩下的有华樾北京、大湖风华、华萃西山、公园十七区、和悦华锦、和悦华玺、金地华宸、西山艺境等,多是卖了多年的老项目。

2020年下半年,房地产调控风云突变,房地产供给侧改革的实招频出,目标就是要开发商降低各类杠杆。此时,三四线城市则由于货币退潮、棚改红利消失、返乡置业规模降低等因素影响,市场销量下降,库存提高,投资风险上升。

2020年底,大部分头部开发商对外宣布调整投资重心,降低三四线城市投资比重,提高一二线核心城市投资比重。

顺应这个大趋势,加之要充实一线城市货值,金地集团此时调整战略,开始加大对一线城市的投资。

正是在这个背景下,金地北京公司应运而生,而对于第一任总经理遇绣峰来说,这更像是一次等待了多年的登场。

回想2001年,金地集团刚刚北上之时,清华建筑系毕业的才女遇绣峰就加入了金地集团,成为现任金地华北区域董事长陈长春麾下大将。20年过去,两人都经历过离开与回归,如今这套“华北区域董事长兼总经理+华北区域副总经理”的班底,稳固多年。

在离开金地的时间里,遇绣峰在亿城集团做到了副总裁的职位,并在北京成功操盘多个知名项目,成为北京地产圈的知名职业经理人。

此次遇绣峰挂帅出征,有老领导陈长春的支持,也算是金地华北区域的一支分兵,人马团队几乎都出自金地华北区域,两个团队更是亲如一家,遇绣峰进可做大做强北京公司,退可守成金地华北区域。

Part 2

变化

对于金地新成立的三个城市公司来说,第一要紧的事情就是拿地,通过拿地来充实货值,做大规模,迅速巩固起在集团内部的地位。

一线城市单盘销售额大,有2-3个新盘在售,其年度销售额往往就可以达到一个小区域的量级。如果一个城市同时有4-5个项目在售,年底论功行赏时,城市公司老总已经可以坐会议桌第一排。

就在三个城市公司新任总经理摩拳擦掌准备大干一场的时候,突然到来的“土地集中出让”新规,对他们的计划和信心带来不小的影响。

自然资源部要求22个热点城市每年发布土地出让公告信息不超过3次,且需要在规定时间内完成土地出让工作,全部过程要做到公开透明。

北京、上海、深圳全都在22个热点城市名单当中,这意味着三地公司在拍地资金申请上给集团资金调拨带来很大压力。

如果北上深三个城市在同一时间集中出让土地,那么光这三地的土地保证金缴纳需求,就会给集团资金支出带来一个历史峰值。

要提高拍地命中率,就必须在多个地块上同时下注。三个城市的热点地块,每宗出让金都在几十亿元,地王的出让金甚至高达上百亿元。在一个城市内,同一时间集中押注多个热点地块,所需保证金也是天文数字。

即使北上深三地土地出让时间错开(目前还没这个迹象),也会让集团在9个月的时间内处于资金大规模支出,高度紧张的局面。虽然后续随着项目销售回款会改善情况,但是当下2021年集团的资金安排,会面临一次峰值考验。

面对集中的资金需求,很多房企会选择允许城市公司采用前融、表外融资的办法进行自融,以降低峰值需求。但是,金地集团融资利率很低,最近发行的一期债券票面利率仅有3.93%,而那些前融利率则动辄高达15%。习惯了低利率的金地集团会允许新成立的城市公司们做自融吗?

自融等手段都是为了集中起更大规模的资金,以提高在集中土拍活动当中的成功率。自融利率较高,使得一线城市的项目利润率可能会被啃去一大块。相比之下,其他区域下辖城市多数不在这22个热点城市名单当中,不受影响,且区域有足够的货值储备。金地集团会为这3个一线城市公司单独开资金的方便之门吗?

为了应对偿债高峰和“土地集中出让”等问题,多数房地产集团已经开始将资金权集中到总部统一调拨。而这几年经济与房地产市场的南北差异,让任何房企的总部在考虑投资时,都倾向于多投在南方,少投在北方。如果北京、上海、深圳三地同时拿地,集团调拨资金会更支持北京吗?

当然,“土地集中出让”新规也给金地带来了新的机会——短期可以降低土地竞争强度,大型企业不可能将土地全部拿走,让中小型房企有了参与捡漏的机会。

Part 3

挑战

各家房企都在抓紧研究“土地集中出让”新规,制订自己的投资新策略。

对于新成立的金地北京公司来说,专业能力也是不得不考虑的问题——新成立的公司投拓人员力量相对不足,如何应对每年三次集中土地出让所带来的研判、测算等工作压力。

今年3月份的第一次土地集中出让,将是金地北京公司在地产圈的首度亮相,同时也是投资能力的一次考验。

从目前北京土拍市场的竞争强度来看,出现追逐竞价,以至于地价算不过来账的事,经常发生。当这个情况出现时,金地北京公司是否有足够的自主权,可以做到“将在外,君命有所不受”?

此外,金地近些年在北京市场上做的项目偏向刚需和中端改善,而今年北京土地市场出让的主角是城区热点地块。面对树村这样的热点地块,金地敢不敢拿,能不能做?

土地集中出让必将带来项目集中入市,同时段拿地的竞品,率先入市的无疑具有先发优势。如何在确保品质的情况下,提高周转效率,以恰当的节奏避开红海竞争?如果是高品质项目,无法高周转,那么如何实现差异化的品质竞争力?

新政策所带来的挑战,对各家房企都存在,对于金地北京公司这样的新秀来说,只要业务专精,完全可以变劣势为优势,甚至实现一鸣惊人。

房小评梳理了一下,应对上述挑战,金地北京公司至少具有以下优势:

深耕20年,熟悉北京市场;

与首开等北京国企合作拿地关系密切;

多公司合作开发路数熟悉,能适应新规则;

操盘和营销能力较强;

在北京市场上积累了不错的口碑……

土地政策的变化,更多是给集团资金实力提出了挑战,对于区域和城市公司来说,只要运营和营销能力保持跑赢同行,就会在更严苛的市场竞争环境下,越活越好。

眼下,三个城市公司都摩拳擦掌瞄准了今年第一次土地集中出让。这次竞争强度虽然大,却也是今年可实现销售转化的拿地机会。对于三个赛跑的城市公司来说,今年的第一棒能否跑赢,关系重大,我们拭目以待。

 

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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