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【北京土拍】2021年的71宗地,你家房企抢得到吗?

2021-03-02 07:17:08 和讯名家 

汪峰的那一首

完全不是一首歌哦

作为牛年的第一篇正儿八经的文章(PS:昨天那篇属于序言),阿伦其实手中的资料是可以三选一的,分别是2月全国各地的房价情况、2月房企的销售业绩以及北京2021土拍的情况。

几乎用1分钟的时间,阿伦就决定要和大家聊聊土拍的事情。为什么呢?如今时间才刚刚到了3月初,无论是各地的房价情况,还是房企的销售业绩,都不足以对市场产生全年性的影响。然而,北京2021年的土拍,却是真正牵动各家房企、尤其是有志于进京的房企神经的一个话题。

闲言少叙,上图为先:

这张图有点儿小

大家可以保存后放大看

我们先来看看2021年北京土拍的整体情况:

根据计划,全年3个批次共有71宗土地将进行出让,如果最终全年是这个数字的话,意味着比2020年的48宗土地Increase了23宗。从出让金额上看,最终的金额犹未可知,但我们可以大胆预测一下。北京2020年的住宅用地出让总额为1737亿元。那么,2021年北京的住宅用地,会拍出多少钱呢?

昨天晚上阿伦发了一个朋友圈,预测了一下住宅用地的拍地金额,阿伦判断:2021年北京住宅用地的出让金额最终结果至少会Rise20%,按照这个比例,金额至少会达到2084.4亿元。当然,我说的是至少啊,实际最终的成交数据,个人判断会在2500+亿元。

说到这里,就一定得给咱北京的ZF点个赞了,全国楼市调控,谁做得差阿伦不想点名,大家心里明镜儿,但做得最好的,一定是咱大北京!首先说房价这一块,如果完全放开的情况下,上广深一定连北京的车尾灯都追不上,但调控的疏导,北京近两年的房地产健康情况,都是四大一线城市中最好的!

具体到土地市场也是一样,阿伦在2020年末去上海出差时曾和当地的媒体同仁沟通过各自的市场情况,当时上海的朋友是这样说的:“你们北京是不是没什么地了?今年比我们少了将近1000个亿!”我的回答是:“我们有的是地,但我们ZF有原则,不乱拍,还不差钱儿!”

实际上,北京的土拍市场这几年一直都是紧跟调控政策来进行供应的,可以说为整体商品房市场的健康有序发展作出了很大贡献,没辙,思想觉悟摆在那儿!就一个字:高!

说完了整体,咱具体到各个区看一看吧~

由于全年是分3个批次进行土拍,且各个区的情况不一,为了方便大家阅读,阿伦耗时40分钟,重新排序制作了下面这张表格,以便更加清晰地了解今年土拍的情况:

单位:万平方米、亿元

讲真,做这个图表的过程,是比较苦的,数字及其繁琐,还好我小时候学过心算,否则拿计算器一个一个按的话,一个小时也算不完。从上面这张表格可以看出,2021年北京各区的土地出让情况各异,从出让项目的数量来看,朝阳以10宗领跑全市,大兴以9宗紧随其后,昌平以7宗位列第三。

城六区的情况,阿伦计算了一下,得出的结果如下:

朝阳、海淀、丰台、石景山(PS:东西二城木有)加在一起的土地出让宗数为21宗,约占全市整体出让宗数的29.6%;建设用地面积合计为146万平方米,约占全市整体面积的30.4%;预计成交金额合计为1211亿元,约占全市整体预计成交金额的46.8%。

综合上述计算出来的数据,可以预判的是,2021年北京土拍市场将呈现冰火两重天的情况:城六区这样的核心区域,其土拍热度将会持续,并成为房企重点争夺的对象;相比之下,近郊区域则相对弱势一些;当然了,远郊甚至可能会出现无人问津的情况。

其实,阿伦倒是认为,在一年只有3个批次的集中供应新规下,并不想外界很多媒体分析的那样,会让中小房企失去拿地的机会。相反,中小房企的机会反而在扩大,就看功课提前做不做得到位了。这就如同中超联赛一样,以前都是主客场大循环制,16支球队分别主客场踢一遍,最后30轮下来计算总分进行排名。这样的传统赛制对中下游球队而言,拼的是硬实力,可以讲他们夺冠的几率近乎没有。然而,在2020赛季,改成了赛会制,就增加了偶然性,爆冷的几率也就大了不少。苏宁能最终夺冠,其实就是个明证,因为按照整体成绩看,苏宁并非表现最好的那支球队,甚至不如亚军恒大、季军国安,但特殊的赛制就让苏宁在最该赢的几场比赛中取了胜。

对于中小房企而言,道理就和中超联赛是一个样的,想要在北京拿地,就得提前做好功课,搞清楚当下这种特殊的集中供应制度的特点,从而抓住机会,捡大房企的漏。

当然,不论最终71宗地花落哪些家房企,阿伦都希望并期待拿到地的公司,能不负京城这一片热土,为北京的房地产市场添砖加瓦,用一个个精致的产品留下建筑的印记!

本文首发于微信公众号:阿伦侃房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:张洋 HN080)
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